Maak bezwaar tegen je huurverhoging!
In december werden wij benaderd door een bevriende relatie met een kantoorpand in het centrum van Amsterdam. Hij was woedend. Hij had van zijn verhuurder een huurverhoging van meer dan 10% voor zijn kiezen gekregen. Hij was vooral woedend omdat bleek dat de huurverhoging was gebaseerd op de gestegen energiekosten. Terwijl deze energiekosten niet door de verhuurder worden betaald, maar door de ondernemer zelf. “Zo draai ik dus tweemaal op voor de gestegen kosten”, vertelde hij ons. Hij vroeg of daar iets aan gedaan kan worden. Nou dat kan gelukkig. Ons advies aan ondernemers is om niet klakkeloos akkoord te gaan met een huurverhoging, maar bezwaar te maken. MKB-Claim heeft daar een bezwaarschrift voor opgesteld, dat iedereen gratis kan downloaden
Over Stef Smit
Stef Smit is directeur van ConsumentenClaim en MKB-Claim, de specialisten in massaclaims. Aan consumenten en bedrijven wordt de mogelijkheid geboden om op basis van no cure no pay hun recht te halen. Alleen bij resultaat wordt een bijdrage gevraagd. Met ruim 60 gespecialiseerde medewerkers is het bedrijf uniek in Nederland. Sinds 2018 wordt samengewerkt met de Consumentenbond onder de naam Consumentenbond Claimservice.
Huurverhogingen: hoe zit dat?
Hoewel er allerlei uitzonderingen in de praktijk voorkomen, wordt bij huurovereenkomsten meestal gebruik gemaakt van de algemene voorwaarden (de kleine lettertjes) van de ROZ, de Raad voor Onroerende Zaken. Er zijn aparte voorwaarden voor winkels en voor kantoorpanden. In geval van een kantoorpand gaat het dan om de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte”. In het ‘model van 2015’ is in artikel 17 geregeld dat wijziging van de huurprijs is gekoppeld aan de Consumenten Prijs Index (CPI). En juist die CPI is in 2022 extreem gestegen, met name door hogere energie- en voedselprijzen. Over het gehele jaar zelfs met meer dan 14%. En wat doen verhuurders? Die passen dankbaar de voorwaarden één op één toe en voeren forse huurverhogingen door. Contract is contract. Of toch niet?
Consumenten Prijs Index (CPI)
De CPI wordt maandelijks berekend door de gemiddelde prijzen van vaak gekochte goederen en diensten te meten. Het resultaat hiervan wordt iedere maand gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Hiermee is de CPI een belangrijke maatstaf bij het bepalen van de inflatie. Het geeft een indicatie van de gemiddelde prijsontwikkelingen. Normaliter zou het koppelen van de huurprijs aan de CPI ervoor moeten zorgen dat de huurder niet onevenredig veel huurverhoging krijgt. Dit zou namelijk wel het geval zijn als de huurprijs jaarlijks met een vast percentage stijgt. Hoewel de CPI de huurder dus juist zou moeten beschermen, gebeurt nu juist het omgekeerde.
Zo onredelijk!
Dat verhuurders de stijging van de CPI zonder enige aanpassing of correctie toepassen is zeer onredelijk. Daar zijn verschillende argumenten voor:
- De forse stijging van de index wordt grotendeels veroorzaakt door de gestegen voedsel- en energieprijzen. Deze stijging houdt geen verband met het gehuurde object, waarbij de energiekosten voor rekening van de huurder komen. NB: Slechts in uitzonderingsgevallen kan dit anders zijn, bijvoorbeeld bij een all-in huurcontract, waarbij de energiekosten in de huurprijs zitten.
- De stijging komt door een aantal uitzonderlijke factoren, zoals de oorlog in Oekraïne. Bij het aangaan van het huurcontract konden partijen dit niet voorzien.
- Bij de berekening van de index zijn volgens het CBS zelf fouten gemaakt, omdat alleen nieuwe energiecontracten in de berekeningen zijn meegenomen. De verwachting is dat de cijfers over 2022 aangepast gaan worden.
Wij roepen bedrijven daarom op niet akkoord te gaan met een huurverhoging op basis van de CPI stijging, maar daarover in overleg te treden met de verhuurder.
Wat moet je doen?
Heb jij als ondernemer ook een forse huurverhoging op de mat gekregen? Volg dan in ieder geval de volgende stappen:
- Controleer je huurcontract en de bijbehorende voorwaarden.
- Welke regeling geldt er voor wijziging van de huurprijs?
- Wat is de einddatum van je huurcontract en wat is de opzegtermijn? (Lees de praktische tips hierna)
- Als jouw huurcontract is gekoppeld aan de CPI, maak dan gebruik van ons bezwaarschrift. En ga in gesprek met je verhuurder.
- Kom je er met je verhuurder niet uit? Check dan of je een rechtsbijstandverzekering hebt waar je een beroep op kunt doen of schakel een advocaat in. Vraag in het laatste geval altijd vooraf om een prijsopgave.
NB: MKB-Claim is gespecialiseerd in massaclaims en helpt ondernemers door kosteloos een bezwaarschrift ter beschikking te stellen. Wij kunnen individuele ondernemers helaas niet bijstaan in een geschil met hun verhuurder. Daarvoor verwijzen wij naar gespecialiseerde advocaten.
Praktische tips
Onderhandel over een nieuw huurcontract
Ben je over de helft van je huurcontract? Dan kan het interessant zijn voor zowel jou als de verhuurder om het bestaande contract open te breken en een nieuwe huurperiode af te spreken. Je moet er dan natuurlijk wel zeker van zijn dat je je opnieuw voor langere tijd wilt vastleggen. Je kunt dan opnieuw over de huurprijs onderhandelen en aandringen op een korting in de vorm van huurvrije periode. Dat is gebruikelijk bij het afsluiten van een nieuw contract.
Zeg je huurcontract pro forma op
Als je huurcontract over de helft is en de opzegtermijn is nog niet verstreken, overweeg dan om het huurcontract pro forma op te zeggen. Dat legt extra druk bij de verhuurder om er samen met jou uit te komen. Maar pas op! Als de verhuurder van je af wil, dan kan hij de opzegging accepteren en moet jij straks op zoek naar een nieuwe bedrijfsruimte.
Heb je een winkel, horeca-, afhaal- of ambachtsbedrijf?
Bepaalde voor publiek toegankelijke bedrijven kunnen een beroep doen op artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het gaat dan volgens de wet om “bedrijven bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf”. Als je huurcontract langer dan vijf jaar loopt en de huurprijs onredelijk is in vergelijking met in de omgeving gelegen panden, dan kan de zaak worden voorgelegd aan de kantonrechter. Die kan de huurprijs op grond van artikel 7:303 BW aanpassen.
Conclusie: ga niet klakkeloos akkoord met een huurverhoging. Controleer je rechten en ga in onderhandeling met je verhuurder. En onze bevriende relatie? Die is er inmiddels uitgekomen met zijn verhuurder. Ze hebben samen een redelijke, fors lagere huurverhoging afgesproken.
